Immobilien-Genossenschaft gründen

Immobilien-Genossenschaften bieten eine gute Möglichkeit, Kosten beim Kauf einer Immobilie, bei der Verwaltung oder beim Neubau zu sparen. Darüber hinaus profitieren Mitglieder, die auf Wohnungssuche sind, von niedrigen Mieten und langfristiger Sicherheit.

allgemein

Was ist eine Immobilien-Genossenschaft?

In einer Immobilien-Genossenschaft schließen sich mehrere Personen zusammen, um gemeinsam Immobilien zu erwerben, zu bauen, zu verwalten oder zu vermieten. Im Mittelpunkt steht dabei nicht die Gewinnmaximierung, sondern die Förderung der Mitglieder. Ziel ist es, sozialverträglichen, günstigen und sicheren Wohnraum für Mitglieder zu schaffen.

Rechtlich basiert die Genossenschaft auf dem Genossenschaftsgesetz (GenG). Jedes Mitglied erwirbt mindestens einen Genossenschaftsanteil und wird dadurch Miteigentümer der Genossenschaft. Entscheidungen über Neubauprojekte, Modernisierungen oder Mietanpassungen werden gemeinschaftlich getroffen. Unabhängig von der Anzahl der Anteile gilt dabei meist das demokratische Prinzip und Kopfstimmrecht: ein Mitglied hat eine Stimme. Es ist auch möglich, Mehrstimmrechte einzuräumen – für Mitglieder, die den Geschäftsbetrieb besonders fördern –, dies muss jedoch durch die Satzungsregelungen festgelegt sein. Ein Mitglied kann maximal drei Stimmen erhalten.

Vermietungsgenossenschaft oder Baugenossenschaft?

Grundsätzlich kann jede Genossenschaft Immobilien halten – diese führen aber nicht dazu, dass sie rechtlich als Sonderform gilt. Der Begriff der Immobilien-Genossenschaft ist also eher vage. Oft wird zwischen einer Baugenossenschaft oder Vermietungsgenossenschaft unterschieden, obwohl diese Trennung eigentlich nicht nötig ist.

Beide Arten von Immobilien-Genossenschaften verfolgen das Ziel, günstigen Wohnraum für ihre Mitglieder bereitzustellen, Unterschiede bestehen nur in der Art und Weise, wie das Kapital verwendet wird. Während Baugenossenschaften das Geld ihrer Mitglieder für Bauvorhaben sowie den Erwerb von Grundstücken nutzen, fließen die Einnahmen bei Vermietungsgenossenschaften hauptsächlich in die Sanierung oder energetische Modernisierung von Gebäuden sowie in Serviceleistungen für Mieter.

Wie so oft, ist dies aber kein „entweder oder“. Mischformen sind durchaus üblich. Im Regelfall bauen Genossenschaften neuen Wohnraum und vermieten diesen anschließend an ihre Mitglieder, während sie sich gleichzeitig um die Instandhaltung und Verwaltung kümmern. Mit beiden Begriffen, Bau- und Vermietungsgenossenschaft, ist in der Praxis also häufig die gleiche Tätigkeit gemeint.

Gut zu wissen

Bei der Einordnung einer Immobilien-Genossenschaft stellt sich darüber hinaus die Frage, ob es sich um eine Absatz- oder Einkaufsgenossenschaft handelt. Geht es also darum, eine Leistung gemeinschaftlich abzusetzen oder gemeinschaftlich einzukaufen?

Die meisten Wohnungsgenossenschaften sind Einkaufsgenossenschaften. Menschen schließen sich zusammen, um Wohnraum gemeinsam als Gut zu erwerben. Durch diese Form des Großeinkaufs sinken die Kosten für den Einzelnen.

Für private Immobilienbesitzer sowie bestimmte Berufsgruppen – beispielsweise Handwerker oder Landwirte – ist aber auch die Absatzgenossenschaft interessant. Ziel dieser ist die optimale wirtschaftliche Verwertung von Immobilien oder immobiliennahen Leistungen der Mitglieder am Markt. Die Kernlogik dabei ist die Bündelung von Angeboten. Die Genossenschaft tritt als professionelle Schnittstelle zwischen den Mitgliedern und dem Markt auf. Mitglieder können dies beispielsweise nutzen, um Leerstand zentral zu vermarkten oder Skaleneffekte (Kosten für Facility Management, Buchhaltung etc.) zu senken.
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Welche Vorteile hat es, eine Vermietungsgenossenschaft zu gründen?

Vermietungsgenossenschaften bieten eine Vielzahl von Vorteilen gegenüber klassischen Eigentums- oder Mietmodellen. Zu den wichtigsten zählen:

Vermietungs-Steuerbefreiung: Sofern Ihre Vermietungsgenossenschaft gewisse Regeln erfüllt, muss sie gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG (Körperschaftsteuergesetz) auf die Erträge aus der Vermietung keine Körperschaftsteuer und keine Gewerbesteuer zahlen. Erstere müssen aber strikt befolgt werden. So darf darf Wohnraum nur an Mitglieder vermietet werden und die Genossenschaft darf fast ausschließlich in der Verwaltung und Nutzung ihres eigenen Grundbesitzes tätig sein (nicht mehr als 10 % der Einnahmen dürfen aus „schädlichen Geschäften“ stammen, also Tätigkeiten, die nicht direkt der steuerbegünstigten Überlassung von Wohnraum an ordentliche Mitglieder dienen).
Langfristige Sicherheit für Mitglieder: Mitglieder, die Mietverträge über die Genossenschaft abschließen, haben in der Regel ein dauerhaftes Wohnrecht, das nicht ohne Weiteres gekündigt werden kann. Eigenbedarfskündigungen, wie sie bei privaten Vermietern möglich sind, gibt es bei Genossenschaften nicht, da die Mitgliederförderung im Vordergrund steht.
Niedrige Mieten: Mieten in Genossenschaften orientieren sich meist an den tatsächlichen Kosten und nicht am Marktmaximum. Dadurch sind sie oft günstiger und vor allem verlässlicher. Mietsteigerungen fallen moderat aus und dienen in erster Linie der Instandhaltung und Weiterentwicklung des Wohnbestands.
Generationenvertrag: Häufig können die Anteile und damit das Nutzungsrecht der Immobilien an Kinder oder Enkel vererbt werden.

Welche Vorteile hat es, eine Hausbau- oder Wohnungsbaugenossenschaft zu gründen?

Baugenossenschaften gewähren Mitgliedern maximalen strategischen Gestaltungsspielraum, wenn es um Bau- und Wohnkonzepte geht, und profitieren dabei von staatlichen Zuschüssen. Die wichtigsten Vorteile sind:

Individuelle Wohnkonzepte: Mitglieder können Grundrisse planen, die der Markt nicht bietet (z. B. Cluster-Wohnungen, modulare Wände oder großzügige Gemeinschaftsflächen).
Investitionszulagen: Für die Errichtung von neuem Wohnraum gibt es häufig direkte Zuschüsse oder zinsvergünstigte Darlehen, die für den Kauf von Bestandsimmobilien in diesem Maße nicht existieren.
Gewährleistung: In den ersten fünf Jahren haften die bauausführenden Firmen für Mängel.
Einfache Einbringung von Immobilien: Als Hausbesitzer haben Sie den Vorteil, dass Sie Ihr Wohneigentum zu angemessenen Preisen von der Genossenschaft kaufen lassen können. Dadurch ersparen Sie sich die stressige Käufersuche auf dem Immobilienmarkt und nervenzehrende Verhandlungen. Die künftigen Bewohner Ihrer Immobilie treten der Genossenschaft bei und erhalten für die Versorgung mit Wohnraum einen KfW-Kredit über 100.000 €. Es lohnt sich also, sich mit dem genossenschaftlichen Immobilienverkauf zu beschäftigen.

Wie kann ich mithilfe von Immobilien-Genossenschaften Steuern sparen?

Mithilfe von Immobilien-Genossenschaften können Sie auf verschiedenste Weise Steuern sparen. Eine gute Möglichkeit ergibt sich bei der Einbringung von Immobilien in die Genossenschaft. Besitzen Sie beispielsweise ein Haus, können Sie es an diese zu günstigeren Konditionen im Vergleich zum Verkehrswert verkaufen. Entscheidend dabei ist, dass Sie den Verkauf über eine vermögensverwaltende GmbH organisieren, welche Tochter der Genossenschaft ist. Der Preis muss mindestens 6 % des Verkehrswerts betragen, abgeschrieben wird aber auf den vollen Verkehrswert. Die Differenz zwischen Verkehrswert und tatsächlichem Kaufpreis wird dann als verdeckte Einlage in die Kapitalrücklage gebucht – und diese können Sie nach einem Jahr steuerfrei in Ihr Privatvermögen ausschütten. Voraussetzung ist nur, dass Sie einen Gewinn, den Sie in der GmbH erzielt haben, vor der Ausschüttung versteuern.

Welche Voraussetzungen gibt es, wenn ich eine Immobilien- oder Baugenossenschaft gründen möchte?

Möchten Sie eine Immobilien-Genossenschaft gründen, ist dies an bestimmte rechtliche, organisatorische und finanzielle Voraussetzungen geknüpft. Zu den wichtigsten zählen die folgenden:

Eine Mindestanzahl von drei Gründungsmitgliedern muss erfüllt sein. Diese können natürliche oder juristische Personen sein. Gemeinsam erstellen sie eine Satzung, in der Zweck, Organisation, Rechte und Pflichten der Mitglieder sowie die Höhe der Geschäftsanteile festgelegt werden.
Ein tragfähiges Wirtschaftskonzept muss vorliegen. In diesem wird dargelegt, wie die Genossenschaft finanziert werden soll, welche Immobilien erworben oder gebaut werden und wie sich die laufenden Kosten decken lassen.
Das Ziel der Gründung muss die soziale oder wirtschaftliche Förderung der Genossenschaftsmitglieder sein. Gewinnmaximierung als Hauptziel einer Immobilien Genossenschaft ist nicht zulässig.

Zwingend erforderlich ist außerdem die Prüfung durch einen genossenschaftlichen Prüfungsverband. Dieser überprüft vor der Eintragung ins Genossenschaftsregister, ob das Vorhaben wirtschaftlich tragfähig und rechtlich korrekt ist. Erst danach erhält die Genossenschaft ihre volle Rechtsfähigkeit.

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Immobilien-Genossenschaft gründen – Fragen & Antworten

Wie läuft eine Gründungsprüfung bei der Genossenschaftsgründung ab?

Die Prüfung durch einen Prüfungsverband setzt sich im Kern aus drei Fragen zusammen:

Ist das Modell langfristig finanziell stabil?
Entspricht das Regelwerk den gesetzlichen Anforderungen des Genossenschaftsgesetzes (GenG)?
Werden die Belange der Mitglieder ausreichend gefördert?

Außerdem wird die fachliche und persönliche Eignung der gewählten Vorstands- und Aufsichtsratsmitglieder geprüft.

Das Ergebnis der Prüfung ist eine gutachterliche Äußerung. Der Verband beurteilt darin, ob mit Blick auf die persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnisse eine Umsetzung der Belange von Mitgliedern und Gläubigern möglich ist.

Mit dem positiven Gutachten im Gepäck meldet der Vorstand die Genossenschaft schließlich über einen Notar zur Eintragung in das Genossenschaftsregister beim zuständigen Amtsgericht an.

Ist es sinnvoll, Anteile an Immobilien zu kaufen?

Genossenschaftsanteile an Immobilien zu erwerben, ist meist die Voraussetzung, um überhaupt eine Wohnung über die Genossenschaft beziehen zu dürfen. Insofern ist es für jeden sinnvoll, der genossenschaftlich wohnen möchte. Darüber hinaus können Sie die Anteile auch als sichere Geldanlage betrachten, da deren Dividenden häufig über den Zinsen klassischer Sparbücher liegen (nicht selten bei bis zu 5 %). Sie können beim Kauf auch staatliche Kredite beanspruchen. So fördert das Kfw Wohnungseigentumsprogramm 134 den Erwerb von Wohneinheiten mit Krediten von bis zu 150.000 €, mit Tilgungszuschüssen und verbilligten Zinssätzen.

Kann man die Gründung einer Wohn- und Familiengenossenschaft verbinden?

Wohn- und Familiengenossenschaft zu verbinden, ist möglich und wird von vielen genutzt, um Vermögen innerhalb einer Familiengemeinschaft zu verwalten. So können Sie über eine Wohngenossenschaft Wohnraum für Familienmitglieder bereitstellen und dadurch Abgaben in Form von Körperschafts- oder Gewerbesteuer sparen. Darüber hinaus lässt sich die Erbschafts- und Schenkungssteuer optimieren. So können Sie beispielsweise geschickt die Freibeträge von bis zu 400.000 € pro Kind für sich nutzen und den steuerlichen Wert dadurch drücken, dass Sie sich ein Nießbrauchrecht einräumen. Durch gestaffelte Übertragungen von Anteilen können Sie Freibeträge sogar mehrfach nutzen, ohne die 10-Jahres-Sperrfrist für Schenkungen abzuwarten.

Mehr zum Thema Familiengenossenschaft gründen erfahren Sie auf unserer Infoseite.

Genossenschaft gründen für den Hauskauf – wie viel Eigenkapital ist vonnöten?

Im Gegensatz zur GmbH gibt es kein gesetzliches Mindestkapital für die Gründung einer Genossenschaft. Geht es darum, Immobilien zu erwerben, gelten dieselben Regeln wie beim privaten Hauskauf. Banken empfehlen ein Eigenkapital von mindestens 20 bis 30 Prozent.

Gibt es Nachteile, wenn man genossenschaftlich wohnen möchte?

Möchten Sie über eine Wohnungs- oder Baugenossenschaft Wohnungen mieten, sollten Sie Vor- und Nachteile abwägen. Nachteile entstehen vor allem durch lange Wartezeiten, aber auch durch die Nachschusspflicht für Mitglieder.

Lange Wartezeiten: Weil Wohnungsgenossenschaften günstigen Wohnraum anbieten und dieser entprechend gefragt ist, haben sie häufig lange Wartelisten für Interessierte.
Hohes Eintrittsgeld: Nur wer Mitglied einer Wohnungsbaugenossenschaft ist, kann mieten. Sie sollten in jedem Fall einkalkulieren, wie hoch die jeweiligen Beitrittskosten sind. Einen Geschäftsanteil zu erwerben, kann bis zu mehrere tausend Euro kosten.
Haftung und Nachschusspflicht: Im Falle einer Insolvenz der Genossenschaft haften Sie in der Höhe Ihrer Geschäftsanteile. Die jeweiligen Satzungen regeln, ob eine Nachschusspflicht besteht.